旧家の新築 - 伝統構法（伝統工法）木造建築石場建て300年長寿命住宅や古民家再生の建築家【東風】

旧家向け新築300年住宅

なぜ？石場建て伝統構法なのか？

旧家によくある課題とは

当社へこれまでにご依頼いただいたお客様のお話を伺っていて気づいたことがあります。
それは、立派な旧家の方々には特有のお悩みがあるということでした。

主な課題は以下の2点です
1. 相続と継承者問題
2. 建物の寿命とメンテナンス費用

順を追ってご説明しますね。

よく耳にする、相続と継承者問題

築100年ほどの、とても素晴らしい佇まいのお宅を訪問させて頂いた時のお話です。
そのお宅は建物が傷んでいるというわけではなく、とても大切にされていたため状態も大変よく、デザインもとても洗練されていました。

そのお宅のご高齢の奥様にお話を伺うと、その立派な家を壊してマンションを建てることになっていると言います。
ビックリしながらお話を伺うと、以下のような趣旨でした。

おそらく20-30年以内に私たち夫婦がいなくなると、息子たちの代で相続問題が発生する。
自宅と土地は1筆になっているから、分割して相続するというわけにはかない。
息子たちもこの家に帰ってくるかどうかはわからない。
この建物と庭はとても気に入っているが、相続の時に子供たちがモメる原因を残すのは嫌だから、この家を解体してマンションを建てることにした。
この建物ももうそろそろ築100年を迎えるところで、あとどれだけの耐久性があるかはわからない。

資産家のお宅に伺うと、似たようなお悩みを耳にすることが多いのです。

もちろん軽微な課題はありました。
たとえば
A 電気のブレーカーが良く落ちる
B 網戸がなくて夏過ごしにくい
C 夏は暑くて、冬は寒いのにエアコンが効きにくい
などなど

ただ、上記のような技術的な課題は、建築工事で解決できます。
もっと根深いのは、冒頭の相続に関する課題だと感じています。

この課題に対する解決策は、後ほど詳しく説明させて頂きます。

私たちは300年の耐久性がある新築住宅をつくっています

木造住宅には2種類の建て方がある

日本の木造住宅の寿命は、一般的に2通りの建て方があることは、ほとんど知られていません。
・戦後に開発された、在来工法
・戦前から存在する、石場建て伝統構法
その特徴を比較した図が以下のものです

石場建て伝統構法と在来工法の違い　イラスト

格式の高い旧家にお住いの方々は、生家が築後100年以上経過している建物だったという方が少なくないと思います。
中には200～300年、またはそれ以上古い建物で幼少期を過ごされた方もいらっしゃることでしょう。
そのような建物は、石場建て伝統構法（いしばだてでんとうこうほう）という建て方で建てられています。

簡単に言うと、いわゆる
「釘を一切使っていない建物」
のことで、築後1300年以上経過している法隆寺と全く同じ建て方のことです。

この石場建て伝統構法の新築や改築を正しくできる会社は、実はほとんどないのが実情ですが、当社はこの石場建伝統構法の専門家です。
これまでに何軒も石場建ての新築や、築100年を超える石場建ての古民家を、これから先あと200年もたせるように改修しています。
石場建て建築は築500年の建物も現存するので、軽く100年は当たり前、300年建て替え不要なのが、実際の建築物で証明されています。

外観は品格のあるモダンジャパニーズでありつつ、内部は気密・断熱を高くでき、夏・冬も快適です。
次世代の子供たちも住み継ぎたい
外国からのお客様にも自慢したい
そんな家になります。

この石場建伝統構法は、残念ながら一般的な工務店さんでは専門的・技術的な知識と経験がなく、手に負えないというのが現状です。
だから「建て替えた方がいいですよ」という安易な提案をされてしまいます

300年用の素材で建てます

長期優良住宅の半数以上は、屋根裏など見えない場所にベニヤ板を使っています。これは接着剤で固めているので、湿気と温度で30年後には使えなくなっています。30年しか持たない素材を使っていても長期優良住宅として認められているのです。

もちろん、ベニヤ板を使うメリットはあります。工期が短く人件費が安く済むことです。早くしないと賃貸家賃の負担に耐えられないなどのお客様の理由に対応するために、工期を早くすることが可能です。また、人件費も安くなります。

屋根裏の無垢材まで楽しめる吹き抜けのキッチン東風では見えない場所にもベニヤ板は使いません。すべて国産無垢材です。工期も長くなりますが、見えない場所も300年長持ちする素材を使うために必要な日数があります。

（屋根裏の無垢材まで楽しめる吹き抜けのキッチン）

なぜ？旧家に向いているのか？

資産を継ぐ

大規模リフォーム・建て替え・解体時に次世代の家族から資産が流出します。300年にわたってこの流出を抑えることで、税金のかからない方法で実質的に資産を継ぐことができます。家を使って、将来世代に資産を継ぐ効果がどの程度になるか試算します。プライバシーを重視し、秘密厳守でご相談を受けております。

また、金融資産をお持ちの方が建てがちな鉄筋コンクリート建築物も60年たつと古い家なので、建て替えになります。それまでの固定資産税、建て替え時の高額な解体費用、災害時の復旧費用などどのように余計な負債をかかえることになるか試算します。

資産を生み出す

鉄筋コンクリートの家は固定資産税も高いので万が一使わなくなった場合には、早く売却したいところですが、30年、60年後には誰も住まない古い家が日本中であふれていますので売却も困難です。

売れなくてもせめて賃貸に出したいところですが、鉄筋コンクリートの家も、年月が経つと単なる古い家です。

それに比べて、東風の家は60年経過しても古い家ではなく、風格が増す家です。古い家のように大規模リノベーションもなく日本人・外国人共に需要のある家にできます。今後、人口減少を見越しても資産を生み出せます。

また、売却・賃貸にせずとも、創業家の象徴として、また法人の所有する歴史建築として保有する価値もあります。

相続と継承者問題の解決策とは

先述した相続問題をどのように解決するのか？
これはいろんな課題があると思いますが、私たちのお客様宅で実際に何軒か目にしたのは、以下のようなやり方でした。

〇　所有している不動産をはじめ、自宅の不動産（土地+建物）を所有・維持管理する法人をつくる
〇　その法人から自宅を借り、法人に対して賃料を払う
〇　一つの敷地を2つに分筆する（実際に塀を建てて分離するわけではない）
〇　親世帯・子世帯別々の建物をつくり、一敷地二建物の形をとって独立した親子二世帯の住環境を実現する